物业服务企业在其物业服务的区域内提供物业服务向业主收取物业费，应当以对其和业主具有约束力的物业服务合同为依据，没有依据，无权向业主收取物业费
湖北咸宁（2021）鄂12民终179号
乙方与甲方约定：“乙方不受甲方物业管理公司管理（乙方不向物业管理公司交物业管理费），并不享受物业服务”，该条合同约定其所购商品房不享受物业服务，免缴物业费。而且，信安公司也没有提供证据证明其为该所购商品房提供了物业服务。信安公司收取物业费没有依据。
上诉人观点
*****上诉请求：1.撤销一审判决，改判*****、*****向*****缴纳物业费55,219元、支付违约金13,251元共计68,470元；2.本案一审、二审案件受理费均由*****、*****负担。事实和理由：1.*****、*****与湖北昊元置业有限公司（以下简称昊元公司）签订的《商品房买卖合同》明确约定“买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理”，因此，昊元公司与*****签订的《金桂雅苑物业服务合同》对作为“金桂雅苑小区”业主的*****、*****具有约束力，*****、*****应当向*****缴纳物业费；2.*****、*****在一审提交的昊元公司与*****、*****签订的《“金桂雅苑”商品房1–3栋负一层买卖补充协议》（以下简称《买卖补充协议》）为复印件，其真实性存疑。
被上诉人观点
*****、*****辩称，1.甲方昊元公司与乙方*****、*****签订的《买卖补充协议》特别约定：不接受甲方物业管理，不向物业管理公司缴纳物业管理费，不享受物业服务。这是昊元公司在卖房时对*****、*****的承诺。之后，昊元公司与*****、*****补签的《商品房买卖合同》对物业服务没做任何约定和说明，昊元公司也没有告知其已将*****、*****所购架空层商品房的物业服务交与*****。这印证了昊元公司对*****、*****不接受物业服务、不缴纳物业费的承诺仍然有效。2.“金桂雅苑小区”的住宅部分与*****、*****购买的架空层商品房的出入通道不同，分属不同的区域，不在*****的物业服务范围内。*****、*****开办的“金桂雅苑幼儿园”有自己的保安和保洁服务，没有享受*****的物业服务。请求驳回*****的上诉，维持原判。
一审原告观点
*****向一审法院起诉请求：1.判令*****、*****向*****支付所欠物业费55,219元，并承担违约金13,251元（自2017年3月1日起计算至2020年2月28日止），合计68,470元；2.本案的诉讼费用由*****、*****负担。
一审案件事实
一审法院认定事实：2016年9月10日，乙方*****、*****与湖北省咸宁市咸安区“金桂雅苑小区”的开发商甲方昊元公司签订了以520万元价格购买“金桂雅苑小区”1–3栋面积约2520平方米的负一层（架空层）房屋，用于开办金桂雅苑幼儿园的《买卖补充协议》。之后陆续付清了520万元购房款。该协议第一条、第二条分别约定了甲方两年之内的办证义务和乙方对负一层前面的场地享有使用权的规定，第三条约定：“乙方不受甲方物业管理公司管理（乙方不向物业管理公司交物业管理费），并不享受物业服务。”2017年4月1日，*****与昊元公司签订《金桂雅苑物业服务合同》，约定昊元公司选聘*****为该小区业主提供物业管理服务，收费标准按照住宅小高层0.6元/平方米/月，合同期限从2017年3月1日起至2020年2月28日止。2018年7月13日，为了办证需要，昊元公司与*****、*****对上述架空层房屋补签了《商品房买卖合同》，约定建筑面积为2556.44平方米，总价款为5,200,000元。该商品房买卖合同第九章前期物业管理条款内容均无约定。*****与*****、*****因物业费产生纠纷，引发本案诉讼。
一审法院观点
案件事实
本院对*****、*****提交的“金桂雅苑小区”的2张照片的真实性予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：*****、*****是否应当向*****缴纳物业费。
法院观点
案件结果
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1512元，由*****负担。本判决为终审判决。