中华人民共和国住房和城乡建设部主管
中国建设报社主办
在城市住宅小区的物业管理中，业主在购买或者租用车位、车库后，一般还需另外向物业服务人或停车管理人缴纳一部分的停车服务费用。那么这部分费用从何而来，收取这部分费用是否合理，是摆在物业管理领域的一个重要问题。
车位、车库的权属类型
物业服务企业收取停车费用的性质
停车服务关系建立的基础是车库、车位不同的建筑物区分所有权的性质，产权车位是业主的专有部分，公共车位是业主共有部分，人防工程车位权属属于国家，但平时由投资者使用管理并获得收益。在一般的住宅小区内，车库车位可能是单一形态，也可能是前述形态均有。针对车位权属类型纷繁复杂的现状，无法针对某一个类型车位单独设定管理人，否则将导致一个小区内存在多个管理人的混乱情况出现，因此通常情况下是物业服务企业或者专门的停车管理公司作为管理服务人对小区的停车事宜提供服务。
首先，无论车位性质如何，管理服务人需要提供停车秩序维护、停车设施管理修缮、公共车位分配、停车位保洁、视频监控管理、车辆安全管理等服务，在服务过程中也必然会雇佣保安、保洁、维修人员，其提供的服务势必会产生运营及人力成本。如果不收取停车服务费用，管理人无力运营，小区的停车将面临设备设施毁损、停车秩序混乱的情况。因此，管理服务人收取一定金额的停车服务费应属合理。
最后，对于租赁车位的情况，承租人除了停车服务费之外，还需要缴纳一定金额的车位租赁费。实践中主要争议存在于产权车位、公共车位和人防车位收取的停车费用是否全部归属于物业服务企业或者停车管理人。针对产权车位而言，如果停车管理服务人是受产权人委托提供停车管理服务，无论车位的承租人是谁，其所交纳费用的分配均属于产权人和停车管理服务人自由协商的范畴，其他人对此并没有法律上的权利；针对公共车位而言，特定业主在特定时期获得专属使用权后应该支付相应的租金，用以弥补全体业主让渡公共道路、绿地或者其他公共设施所产生的损失，因此产生的停车租赁收益毫无疑问是属于全体业主共有的公共收益，但现实中存在停车管理服务人不向业主公示车位性质及收益，侵占公共车位出租产生的收益等。此问题的解决需依赖于小区全体业主自治程度的不断提高和对物业服务企业依法依规经营进行监管程度的提升；针对人防工程车位而言，其车位租赁费应该考虑到人防车位使用成本、小区业主的需求、使用小区设施设备的具体情况进行综合定价，其收益分配应当由投资者和停车管理服务人协商约定。
停车合同的性质
在城市住宅小区的停车合同中一般存在两部分的权利义务关系，一部分为对停车位、停车库的使用，一部分为车辆的停车秩序维护等。
同时，因为停车服务费的收取对象并不是全体业主，仅针对存在停车需求的业主，管理行为也不能纳入物业管理服务合同类型当中。故管理行为并不属于有名合同，而是无名合同的一种，因此应当适用民法典合同编的通则部分加以规范，遵循意思自治、缔约自由、诚实信用等原则。
在收费主体是否适格的问题上，江苏高院在（2016）苏民申5524号民事裁定书中认为，物业服务人依据《物业服务合同》附件中的《车辆行驶与停泊管理规定》约定收取停车服务费应当支持。
在收费标准问题上，辽宁高院在（2019）辽民再111号民事判决书中认为，发改价格[2014]2755号文件和辽价发[2015]31号文件均先后规定对住宅小区停车服务费收费标准放开调控，即便是对车位的产权或使用权用户，也不再实行政府指导价，车位的承租方更应当与提供物业服务方协商确定服务费收费标准。
关于对停车管理人收费及管理模式存在异议的，上海高院在（2018）沪民申2488号民事裁定书中认为，业主认为既有的小区车辆停放管理模式已不符合目前小区车辆的停放现状及要求，可以通过召开业主大会的形式由小区全体业主进行表决决定。