1、2021年4月支付的道路排水等基础设施工程款成本能否在2020年度企业所得税汇算清缴中扣除
答：根据国税发〔2009〕31号规定：“第三十二条除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。”
2、目前拟购佛山禅城的二手公寓，该房已满8年，其初购发票25万，现售价30万，房东和我要交纳的税费各是多少？
答：个人卖方涉及的税费：
一、增值税：以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。应纳税额=（全部价款和价外费用－不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加分别按实际缴纳的增值税税额的7%、3%、2%计征。（减按50%征收）
三、个人所得税：按转让不动产的收入额减除房产原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用的余额按20%计征。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可按纳税人住房转让收入的2%（佛山市确定的比例）核定应纳个人所得税额。
四、土地增值税：（一）据实计征。增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分,税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。（二）对不能按规定据实计征的,确需核定征收的,以转让收入全额按以下税率计征：6%。
五、印花税：按交易合同金额万分之五计征。（减按50%征收）买方涉及的税费：一、契税：按成交价的3%征收。二、印花税：（减按50%征收）（一）按交易合同金额万分之五计征。（二）受让方缴纳权利、许可证照按件贴花五元。以上答复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。
3、您好，我是一家房地产企业，目前开发的一个楼盘已竣工。目前我们销售房屋，和购房人签订的是现售合同。请问房地产企业在现售合同下取得的回款，是否需要预缴增值税？
答：根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18）规定：“第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。”请根据上述文件规定执行。一般纳税人若是采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。若你司在之后直接销售房地产项目，则不需要先行预缴，直接进行纳税申报即可。
4、9月1日契税法正式实行，契税法税率为3-5%，请问财税201623号财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知的关于契税的优惠政策是否延续，继续执行？
答：《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》财税〔2016〕23号目前全文有效，《中华人民共和国契税法》中华人民共和国主席令第五十二号自2021年9月1日起施行。
5、我公司的房地产开发项目已在2020年度完成大部分的预售并收到预售款，预售款已预缴了增值税、土地增值税，并在季度所得税申报时按照预计毛利预缴了企业所得税。本项目2020年12月竣工备案，但由于2020年并未交付给购房者，因此会计未确认收入、未结转成本。问题：1、实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额应在企业所得税年度纳税申报表中哪一张表中的哪一行填报？2、接上一个问题，如果我们就2020年度实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额在企业所得税年度纳税申报表中纳税调增了，2021年二季度又在会计上确认收入并结转成本，我们在申报2021年二季度企业所得税时，是否应在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“特定业务计算的应纳税所得额”中用负数冲回对应的实际毛利额？否则我们将重复缴纳企业所得税。
答：1、按描述情况，2020年年报应先做纳税调整，调增完工收入和成本，同时在A105010表第26行将预售收入转完工收入。2、可以在“特定业务计算的应纳税所得额”冲回。
6、我有一个商业用房的所有权，我将该房产出租给其他公司使用，我收取租金，其中，关于城镇土地使用税的缴纳应该由谁缴纳呢？我看文件上写的是，纳税人是实际使用人，我理解的实际使用人就是该房产的承租人，但是我是出租房产的房产所有人，我在使用该房产赚取收入，是不是也视为我在实际使用该房产上的土地呢？
答：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1988）国税地字第15号）四、关于纳税人的确定土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
7、我公司为营利性医疗机构，现无租使用关联单位的房产土地，可以享受3年的免税政策吗？
答：1.根据财税〔2009〕128号规定：“一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”
2.根据财税〔2000〕42号规定：“二、关于营利性医疗机构的税收政策（一）对营利性医疗机构取得的收入，按规定征收各项税收。但为了支持营利性医疗机构的发展，对营利性医疗机构取得的收入，直接用于改善医疗卫生条件的，自其取得执业登记之日起，3年内给予下列优惠：……对营利性医疗机构自用的房产、土地、车船免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税。3年免税期满后恢复征税。”
8、老师您好，我公司为工业企业，前期与工业园区管委会签订投资协议，因市场变化，项目仅部分完成建设。现园区管委会正盘活存量土地，要收回未建设完成区域的土地，并给予此收回区域的土地、资产和资金利息补偿，请问此补偿金额是否需要交纳增值税和土地增值税？
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第588号）规定，自2011年01月08日起将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中的“征用”修改为“征收”）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
答：根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第四款规定，房地产企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。样板房作为销售展示用途供客户参观，属于企业自用房产，应征收房产税。
10、以公允模式计量的投资性房地产，在会计上不计提折旧，在税务处理时能否允许计算折旧或摊销从税前扣除？
答：《中华人民共和国企业所得税法》第二十一条规定：“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”
《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第八条规定：“根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。”
以公允价值模式计量的投资性房地产，在会计上不计提折旧，不属于“实际在财务会计处理上已确认的支出”，因此，不得计提折旧在企业所得税前扣除。
11、企业免费出租给职工居住的宿舍是否要缴纳房产税？注意我公司是免费出租。
答：如贵公司将自有房产“免费出租”给职工作为宿舍的，应按照房产余值计算缴纳房产税，税率为1.2%。自2019年1月1日起，房产税按房产原值减除30%后的余值计算缴纳。如贵公司是小规模纳税人，在2019年1月1日至2021年12月31日间可享受减按50%征收房产税的优惠政策。
文件依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）规定：“第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”二、根据《福建省财政厅国家税务总局福建省税务局关于落实小微企业普惠性税收减免政策的通知》（闽财税〔2019〕5号）规定：“一、对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。……三、本通知执行期限自2019年1月1日至2021年12月31日。”
12、房地产开发企业燃气初装费是否可以列入开发成本？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定，……（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
14、法院对查封的开发商名下的房产进行拍卖，成交价如果是评估价（珠海税局已评估126万元一套），拍卖成交后需要缴纳哪些费用？房产是2014年查封至今。我问的问题是开发商要补缴哪些费用？买家我要交哪些费用(我是珠海户口，珠海市区已有一套房产。
15、房地产开发企业在预售尾期，房子基本卖完，但尚未办理竣工备案，也并未交房。此阶段有客户想要开带税点的发票以交契税，我们是否能在交房前开具带税点的发票呢？
二、根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条规定，……(十一)增加6‘未发生销售行为的不征税项目’，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形；‘未发生销售行为的不征税项目’下设601‘预付卡销售和充值’、602‘销售自行开发的房地产项目预收款’、603‘已申报缴纳营业税未开票补开票’；使用‘未发生销售行为的不征税项目’编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
三、根据《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》（税总货便函〔2017〕127号）规定，附件：增值税发票开具指南……第二章……第一节……四、纳税人应在发生增值税纳税义务时开具发票。
四、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，一、计征契税的成交价格不含增值税。六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。
六、根据《河南省地方税务局关于调整契税纳税期限的公告》(河南省地方税务局公告〔2013〕5号)规定，自2014年1月1日起，我省契税纳税期限调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。
16、根据《三明市地方税务局关于进一步加强土地增值税管理的补充通知》（明地税发[2008]31号）有关规定，对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的计算分摊方法原则上按闽地税发〔2008〕64号文规定的按可售面积计算分摊，此外，也可采用土地成本及税金按其销售收入比例分摊、其它成本按其建筑面积占总建筑面积比例计算分摊。请问同一项目中包含不同类型房地产的，其土地成本及税金按其销售收入比例分摊，这条还有效吗？
答：经核实，《三明市地方税务局关于进一步加强土地增值税管理的补充通知》（明地税发〔2008〕31号）文件已失效。
17、企业通过招拍挂方式取得了一块土地，涉及的耕地占用税能否由企业缴纳？
本公告自发布之日起施行。
18、我是2017年底在佛山三水区购买了116平的住宅，是首套房，2018年5月缴纳契税按2%计算的。根据政策，购买家庭首套房产应按1.5%征收契税。请问我能否对多缴的税款，申请契税退税？
答：根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）的规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已缴纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已缴纳契税。
19、我公司（非房地产公司）以国有土地使用权作价入股，被投资公司为新设公司（非房地产公司），土地使用权以评估价确认为实收资本，请问要缴纳增值税，并开具增值税专用发票吗？
答：一、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件1……第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。……第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。第十一条有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
21、请问土增方面说的直系赠与免征土地增值税？这个直系亲属怎么理解，是否包含兄弟姐妹？
答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”
三、根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题
细则所称的“赠与”是指如下情况：
22、同一房屋部分自用和部分出租的情况下，如何确定自用部分的房产原值？
答：一、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）规定，第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。……
二、根据《河南省地方税务局关于印发<河南省地方税务局房产税管理办法>的通知》（豫地税发〔2005〕39号）规定，第十一条对房产税的计税依据，主管税务机关可按下列程序进行确定：（一）房产的计税价值是指依照房产原值一次性减除30%后的余值，税率为1.2%。……第十八条主管地方税务机关对房产税计税依据的特殊情形，按下列规定办理：……（七）纳税单位和个人的一幢房产，一部分自用，另一部分出租，应按其各自占用的建筑面积比例划分，分别按计税余值和租金收入计税。无法准确划分的，由主管税务机关确定。
三、根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条规定，关于房产原值如何确定的问题对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
四、根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕第3号）第二条规定，关于房屋附属设备的解释房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
五、根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
六、根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，关于将地价计入房产原值征收房产税问题。对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。……
因此，计征房产税的房产原值包括房屋原价及地价和与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，河南省房产的计税价值是指依照房产原值一次性减除30%后的余值，税率为1.2%，您可参考上述文件结合实际情况，按其各自占用的建筑面积比例划分，分别按计税余值和租金收入来计征房产税。若无法准确划分，可联系主管税务机关确定。具体事宜您联系主管税机关进一步确认。
23、房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，这里的房产原值是不是包括房产造价加土地成本，如果是这样的话减除10%至30%是不是指土地成本也是减除10%至30%，对吗？
答：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税［2008］152号）第一条的规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条的规定，关于将地价计入房产原值征收房产税问题，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
答：根据《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》（国税函发〔1995〕110号）
在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：
（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。
（四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。
根据《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条非直接销售和自用房地产的收入确定：（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
26、我有一个商业用房的所有权，我将该房产出租给其他公司使用，我收取租金，其中，关于城镇土地使用税的缴纳应该由谁缴纳呢？我看文件上写的是，纳税人是实际使用人，我理解的实际使用人就是该房产的承租人，但是我是出租房产的房产所有人，我在使用该房产赚取收入，是不是也视为我在实际使用该房产上的土地呢？
27、商品房的房产税和契税可以办理退税吗
答：根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）的规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
28、个人住房转让满五唯一或满二唯一中这个唯一的认定标准是什么？
答：根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条第二款规定，“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
29、我公司为房地产开发企业，目前开发的项目暂未交付业主，按实收款申报增值税预交税款，因公司资金周转困难，难以按时缴纳税款，请问我司是否按照《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发[2004]112号）规定，用进项留抵税额抵减增值税预交税款欠税？
答：根据目前的税法规定用进项留抵税额无法抵减增值税预交税款欠税。
30、房地产开发企业支付给代建企业的代建服务费能计入开发成本吗？土地增值税清算时能扣除吗？
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
三、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定，……（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
四、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理……
31、房地产开发企业成本费用已经发生但未取得发票，直到年度汇算清缴结束以后才取得发票，请问是在费用发生年度还是在取得发票年度税前扣除？
33、1.项目交付后给业主开具全款带税率的发票，原开具的预收款发票是否需要收回？收回后是否要开红字发票重回？2.交付后开具的带税率的全款发票用于办理产权证的是否需要添加“全额”的字样，房号，项目名称要写在备注栏还是哪里？备注栏除了总局规定的要备注总局规定的详细地址外，还有没有其他要求？
34、国税发（2009）31号文第六条，第（一）款规定，采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。请问：本条文中的实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，如何判断？
答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。……
因此，对于您所提到的问题从政策层面没有更进一步的解释，建议您参考上述文件，具体涉税事宜可联系主管税务机关进一步判定。
35、房地产企业：土地成本可据实全额扣除吗？
案例
观点
甲房地产企业在处理土地价款抵减的销项税额时，出现两种不同观点：一种观点认为，该项目土地成本可以据实全额扣除，即可扣除的土地成本为3200万元；另一种观点认为需要将已在销项税额中抵减的部分，从土地成本中扣减，即可扣除的土地成本为：3200-3200÷（1+9%）×9%=2935.78（万元）。
从扣除项目角度分析
从土地增值税扣除项目角度看，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第六条明确，取得土地使用权所支付的金额，为计算增值额可扣除的项目。换句话说，判定土地成本可否据实全额扣除的关键，在于判定土地成本是否属于取得土地使用权所支付的金额。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）也明确，清算表格第6栏“取得土地使用权所支付的金额”栏次，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权，而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。
也就是说，土地增值税清算中可以扣除的土地成本，为取得土地使用权实际支付的金额，该金额体现为财政非税收入票据上记载的金额。因此，笔者认为，土地成本应据实全额扣除，即第一种观点正确。
从应税收入角度分析
从土地增值税应税收入角度来看，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）进一步明确，营改增后，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入，不含增值税销项税额。《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条也规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
从上述规定可以看出，房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9％）×9%=全部价款和价外费用÷（1+9％）+当期允许扣除的土地价款÷（1+9％）×9%。综上所述，笔者认为，土地价款抵减的销项税额，应以增加土地增值税应税收入的形式体现，而非从土地成本中扣减。换句话说，土地成本在土地增值税计算中不受抵减销项税额的影响，不做扣减处理。
【直播预告】：
课程内容丰富，信息量大，但绝不是枯燥、晦涩、难懂、又无味的税法条例的罗列，整个课程老师善于总结和归纳，熟悉房地产整个业务流程，切入要害，正是财务人对于房地产行业的刚需知识点，老师让课程内容变得简单、有趣、易理解、易识记。
专家介绍：顾瑞鹏
课程背景
企国地税合并，结束了24年国地税分税制的税务管理。合并后，新机构的成立，多个内部机构的增设，房地产行业增值税、企业所得税、土地增值税三大主要税种数据信息直接互联互通；再加上金税三期的强压，从而不断压缩了房地产开发企业的利润空间。房地产企业如何通过合理的税务安排，利用现有政策可操作的空间，为企业合理合法节省开支，避免多交税？
本课程以房地产企业为背景，按照土地取得、规划设计、开发建设、组织销售、竣工清盘等房地产涉及的各个阶段进行设计。尤其重点讲解房地产企业最重要的土地增值税清算的税务处理。