2万亿资本热背后，关于“互联网+长租公寓”的一切都在这了|安邦保险的成长过程中如何做到了从初始5亿的资本达到控制20000亿规模的资产_万能险

2015年06月04日，互联网+二房东魔方公寓融资2亿美金成为了长租品牌公寓的爆炸性新闻，一度超越You+国际，炫酷的数字冲击了所有从业者内心深处最真实的欲望，抛开浮在面上的高大上，这个暗流涌动的行业正在掀起资本进入的MERS传染，抛开了真实的服务成了的圈钱投资的利器。

资本热的背后，到底发生了哪些鲜为人知的故事？到底应该如何正确有效的开始品牌公寓创业？品牌公寓有哪些不可越过的坑？未来，互联网+长租公寓会何去何从？

长租公寓类融资：

2015年2月，艾普瑞金融集团宣布投资1000万人民币给贵州御居公寓。

2015年3月23日，上海寓见城市青年公寓获得A轮千万融资，A轮领投方为顺为资本，联创策源跟投。

2015年3月25日，武汉可遇青年公寓获得雷军顺为资本1000万投资；

2015年5月20日，美国华平投资集团对魔方投资近2亿美元。

2015年6月01日，青客公寓此次获得由赛富亚洲领投、纽信创投等跟投的1.8亿元的B轮融资。

长租平台类融资：

2015年3月12日，中小板公司世联行公告称，拟投资4.2亿元收购Q房网15%股权。

2015年3月15日，房产O2O平台“房呀”宣布获得顺为资本百万美元融资。

2015年3月18日，长租O2O服务平台九猪获得德商创客基金400万元天使投资。

2015年4月22日，俞敏洪、盛希泰联合创办的洪泰基金与新进创投投资了互联网租房企业107间1000万元。

2015年5月6日，吉屋网完成A轮融资，本次融资额为1亿元人民币，由亚洲最大的创投基金之一赛富基金领投，上海中城渝通投资中心参与共同投资。

2015年05月07日，爱屋及屋获得D轮融资1.2亿美元融资。

2015年05月11日，云南淘房网获得三六五网A轮3825万融资。

2015年06月03日，租房O2O平台火炬租房日前对外宣布已获得1000万元天使轮融资，投资方为知名天使投资人薛蛮子以及景林资本。

长租行业真正被资本引爆是来自于you+国际青年公寓被雷军顺为资本的投资，而早在2014年以前，这个行业融资情况就已经是属于比较大金额的交易了，下面是2010年—2014年的长租一个发展基本路径和融资情况明细：

发展基本路径：

2010-2012年，长租业态形成，公寓运营房间数常见为100-300间。

2013-2014年，加速成长期，领先企业拥有1000+的房间管理数，部分企业获得VC投资。

过去几年融资基本情况：

单纯从长租公寓的经营来讲，最重要的两个经营指标：

1、空置率：整体房源中未出租房源的间数。

2、利润率：所有成本减除后，所有房间的利润率。

在这些获得投资的长租公寓中，出租率基本都达到了98%-100%，资本回收期最快能达到1年，而利润率也能达到25%上下,成为了资本涌入的核心所在。

热并不一定要驱之而往，一定要在一股脑浮躁的背后，看清自己的所在，不丢掉基本线，不放弃商业利润，不盲目跟从。

做一家长租公寓看似有资本的强烈诱惑，其实其内在的运营压力和投入是比一般的项目要更为沉重，下面我们来依据长租公寓的一个基本情况来普及长租公寓从业的四个步骤。

第一步：明确行业情况，确立基本的从业区间

从业长租公寓，首先要搞清楚长租基本的两个业态：集中式和分散式。

1）集中式:品牌公寓运营方租下或者买下整栋楼（或者也有拿下一栋楼的几层），然后对房间进行统一装修，配备统一的服务，然后进行出租。

租下整栋楼的公寓有：

1、普通公寓，月租金在500-1000元：深圳协纵

2、中端公寓，月租金在1000-2000元：青客

3、高端公寓，月租金在2000-4000元：青年汇、You+、未来域、上海寓见、北京自如寓

4、高级公寓，月租金在10000元以上：亚朵寓、雅诗阁、辉盛阁、优帕克

买下整栋楼的公寓有：北京新派公寓

2）分布式：品牌公寓运营方在普通生活小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。出租分两种形态，一种是整租，租进来是三居，租出去就是整套三居，一种是合租，租进来是三居，租出去是三四间房（一般把客厅再隔出一间来，也就是N+1），然后又分为不同价位档次。

合租的品牌公寓有：

1、普通合租公寓，价格500-1000元：优客逸家

2、中端合租公寓，价格1000-3000元：上海蘑菇、上海青客

3、高端合租公寓，价格3000以上：北京自如友家

整租的品牌公寓有：高端整租公寓，价格10000元以上：晟矅行

前日，国内较早的长租公寓服务商九猪内部爆出的一个全国16个一二线城市的品牌公寓调研报告，以目前现有客户为数据源抽样了全国共计490个品牌公寓，调查发现北上广深的品牌公寓数量占据70%，其他城市品牌化较差。全国各地的分散品牌公寓中价位段基本按照127的模型在分布，70%的公寓价格处在500—1000这个区间。集中式公寓按照235的价格分布，价格在1000-3000这个段位的公寓占据了50%。

新的长租从业者入门，在具备一定资金规模和优势团队的情况下，二线城市按照1000元左右的价格进行产品定位，一线城市按照2400元左右进行产品定位，是比较合理的产品，产品进行定位后就是进行产品品牌、团队的后期建设。

第二步：创造个性品牌，打造合伙人选择核心区域重点突破

被投资的品牌公寓中，分布在北京、成都、上海、广州、深圳、南京、武汉等地，而南京、上海、广州的投资最为活跃，最新一个被顺为投资的武汉品牌公寓是二线城市中比较典型的一个案例。从顺为资本的投资逻辑来看，长租品牌公寓较强的地域特征是他们可以分散多地投资的一个关键。

各地的长租新从业者，要因地自宜的评定自己所在城市自己能够创造出优势的区域进行重点打造，一旦形成区域的品牌后，后续其他区域的拓展将会变得非常容易。目前市面上现存的长租公寓，从品牌宣传来讲都是针对了23—30岁的青年长租人群，一度让从业者有非常强的困惑，但是回到租房这一特定人群来看，要进行租房的人也就就是属于这个年龄阶段，在没有进行集中的品牌宣传前，其实人群已经是这些人：

1、长租公寓人群同质化，个性鲜明细分市场空间依然巨大

同质化的品牌公寓里，向更细分的长租市场纵深，以需求出发而定义人群是抓住长租细分长尾的核心。90后到目前已经是社群的主力军的情况下，如何找到他们再租住的细分需求是非常值得探索的关键一步。

常规的区域选择和个性定制里有如下几种可以参考的模式：

1.按照某一地区的行业进行人群定位，找准基本的租房价格区间和段位，比如：毕业大学生合租爱情公寓、蓝领公寓、汽车城公寓、软件园公寓、商业中心公寓等；

3.按照商业区或者商圈进行定位，比如：两江商业合租公寓、大洋区商业公寓等；

业内某从业十年的长租从业者介绍了几种细分市场人群：豆瓣读书合租公寓、女性合租公寓、IT职业公寓、老乡公寓、校友公寓、爱情公寓、动漫公寓、艺术公寓、保险公寓等。

只要产品的基本价格区间锁定，人群锁定，产品出来的样式就已经基本确定，而能够出现的特异化的产品就在于你团队产品合伙人对用户的把握和整个团队服务的差异化程度。

2、长租公寓品牌差异化易突出，管理团队构建至关重要

在接触的上百个长租从业者中，最效率的团队管理100套合租房源管理团队6人左右，核心管理层1人，装修合伙人1人，营销和服务管家合伙人4人，人效比极高，基本管家单人的服务人数在100人左右，其新房的开拓能力能做到10套每月。

对于新从业者而言，要搭建如此高效的团队是肯定有难度的。一般单个管家按照N+1的模型管理15套房源是一个入门线，初期试水按照3人的合伙人配比，20套房，开拓2个月，装修期维持在30天以内是初创团队比较理想的状态。如以上的3人合伙制建制度模式，基本配比是：

管理者：运营管理、清水房源收纳

装修合伙人：装修及产品模型把控

营销和管家合伙人：房屋出租和租客服务、清水房源收纳

团队和风格搭建完成后，就是长租公寓真正的试水了。目前，业内盛传的一个品牌公寓的标准是达到管理房源100套300间以后，能效比单人管理房源达到100间。

第三步：小步快跑快速迭代，品牌产品社群链式裂变

青客融资两亿后，公寓品牌资深研究者同信投资执行总经理胡振寅对青客的模型进行了较为深度的分解。青客目前管理房源15000间，员工五六百人，单人的综合服务人数30人，单个管家的服务人数达到了100人以上，人效比是大体量公寓中比较高的一家，而且现金状态很好，其产品也进入了3.0时代。

1、产品迭代规律显著，新从业可适中选择入行

公寓产品基本是经历了三个阶段，从重感受到重体验到智能：

1）公寓样板产品1.0：清水房源进行全新统一装修，单独房间配套床、桌、椅、柜等基本设施，公共区域配套洗衣机、冰箱等，公共区域无其他交流的配套设施。

2）公寓样板产品2.0：清水房源进行全新统一硬装，软装按照人群进行风格差异化软装，注重租住体验，公共区存在活动区域利于租客之间交流，开始有初级的智能硬件接入。

3）公寓样板产品3.0：清水房源进行个性化的定制装修，软装按照人群需求进行差异化定制，接入水电气门一卡制智能硬件设施，完成智能硬件的远程控制和管理，公共区域存在较为丰富的活动场所，并有社群化的初步尝试。

当然，在产品的打造成型的过程中，装修成为了其核心环节，公寓装修跟普通租房装修一样，大致分为六个步骤：设计思路—主体拆迁—隐蔽工程—覆盖工程—安装阶段—收尾阶段，这些大的工程下涉及21个环节，29个小步，每一个环节的高效势必会是公寓样板间打造和规模化复制的核心因子所在。

2、品牌产品打造区域爆款，社群引爆供不应求

任何的产品都是基于人的需求和情感互换，公寓产品在变为大体量之前，其基数N次方的裂变是移动化社会化媒体的传播黑洞。品牌公寓方在人长居的场所中，只要做到足够的贴心和仔细，其品牌可主动传播和衍生的价值能力是不可估量的。

差异化服务上，更有品牌公寓方打出了24小时的关怀服务牌，任何一个有及时需求的客户只要通过24小时专线，就可以最快捷的享受到品牌公寓方的贴心服务，比如：病了送药、没有热水可替送等。在长租品牌公寓走向酒店化标准差异化服务的同时，品牌长租公寓的差别之处少了门口迎接的微笑，多了生活点滴之处的细心关怀。

从品牌差异化的方向出发，大概可以有以下几个方面的建设方向：

产品定位特异化：如果你所在的区域都是简单的装修和布局，那你可以打造品质高一点，但是价格相差不大的产品。

人群定位差异化：如果你所在的区域都是针对某一大类人群的产品，那你可以是主管合租房，放小人群提高溢价能力。

服务标准差异化：如果你所在的区域是提供保洁和维修每月1次，那你可以做到每周一次，还有例如的陪伴服务等。

价格方式差异化：如果你所在的区域是按照正常的租房模式，那你可以走首月免租，月付年签，或者毕业生找工作合租房，工作后付房租等。

个性化细分化小社群化的发展，是品牌公寓生存的优势生态，任何一种城市都有足够大的空间存在足够多的品牌长租公寓，只是你到底有没有值得用户去消费的原因，这是每个长租从业者需要去思考的关键所在。

第四步：互联网+的三端驳论，+互联网请小步走

1、互联网+长租公寓的三端驳论，请小心轻测

互联网集成系统给予租客带来的优质体验预期是没有问题的，但是过于依赖互联网+带来的融资跳板是没有意义的，服务行业的重心也绝不是任何的互联网+产品能够实现完全的行业颠覆性的。

不要过渡沉浸互联网+整体解决方案：多数的长租从业者在考虑互联网+时，基本都设计了非常完整的互联网+闭环概念，但是在产品设计之初，是没有很好的考量可能要付出的致命性的代价。在本来价值产生越来越低的同时，花重金进行抛开产品本身的大产品设计是没有任何意义的。品牌长租公寓也一定不要困惑在工具的实现上，而影响了整个长租产品的投资重点和核心。

不要盲目的依赖IT系统的支撑：在见过的几百个长租从业者中，有不少的新从业者都在开始对互联网+的管理蠢蠢欲动。有一个典型的案例是，某长租公寓房源不到100套，管理人数达到了40余人，在臃肿的组织架构下，管理者一直把希望放在了IT系统的支撑上。而对于多数的老从业人来讲，在没有任何系统的情况下如何实现1人100间的能效比，才是新从业者真的应该思考的问题。

2、长租公寓互联网化，+互联网三步走才是王道

长租公寓服务，是以人和体验为本身的产品。互联网化的过程一定不能操之过急，对于新从业者，有三点建议，也算是互联网+长租公寓的思考跟大家共同探讨。

1）管理工具互联网+：不管是老的从业者还是新的从业者，必须要经历的过程就是小米加步枪的苦逼打法（笔加纸），后面升级变成了面包加机枪（Excle和传统管理系统），目前衍生成了牛奶加大炮（Saas的三端移动产品）。

管理工具的互联网+，是以公寓服务者为中心的一种工作方式的变革。从业者不应该以全面布局，立马全上的思路进行公司的运营升级，只有建立在员工和团队管理互联网+以后，公司的第一步步+互联网才能够比较好的实现。九猪CEO田浩觉得，用第三方管理服务商的身份进入这个行业就是想做这么一件事，市场培育期比较长，需要我们团队和自身有比较长期的克制消磨的能力。

2）营销服务互联网+：在管房与租房之间，其实租房是多数中小型从业者最关心的问题。互联网+工具要实现快速的租房，从社会化媒体的传播逻辑上是可取的，但是在实际的操作流程中，我们并没有积累用户客群和鱼塘，我们怎么实现租和服务的互联网+。不少从业者早期经历过建网站，投竞价，做SEO优化等各种门道，但是他们发现花了一堆冤枉钱，效果还是不如赶集、58、中介付出去的端口费。

这样我们又回到了第一个问题，长租品牌公寓奔跑前，请问你实现了你的第一次互联网+管理了吗？如果没有请反本溯源，回头看看你还没有做的事，做好了再出发。

3）租后社群互联网+：以长租公寓为基础的强关系社群，是长租品牌公寓讲得最多的故事。但是就目前现存的一些知名的品牌公寓里，真的把长租公寓社群玩起来的人还是真的是少数。那么既然大型品牌公寓在社群玩法上都处于比较尴尬的位置，小品牌公寓又如何去开启社群玩法租后服务呢？

不得不承认，大公寓困惑的社群玩法，或许对于小的品牌公寓来讲，反而可能成为优势亮点引爆市场。就目前You+国际而言，其每个项目的入驻人数在200—600人不等，而单场社群集合的人数在10以上以后，其深度链接价值就会变得很小，那么如果一个100套公寓的运营方，6个人的团队基本一月可以单对单的完成1-2两次的深度链接，其产生的社群价值也就可想而知。

当然不同的社群玩法其链接的意义也不尽相同，但是我们更多的思考是如何在长租品牌公寓中突出重围。社群在积极小的情况下发现深度链式裂变，社群在变大后拥有租后的生活服务谈判能力，并在第三方服务上产生合适的收益。那么回到新从业者身上，租后社群的互联网+前期也是一个伪命题，需要的是在传统社群的基础上+互联网。

第五步：快速入门走现金流，成熟化运作走体量

长租公寓中，看似流程复杂，但其实盈利的方式却很简单，盈利基本来自于两个方面，一是租房服务收益，二是房客衍生服务收益。

装修投资回报：一个清水房源一次性进行装修后，花费大概3万元，那这个花费平摊到合约期每年可实现一定的资金升值。

批零租金差：一个清水房源按照1300拿来后，加上3万元平均到合约期每月的价格是大概能到2000元，房间分隔后统一租出的价格在3000元左右，就能够实现1000元的房屋差价利润。

服务溢价：服务溢价的费用是目前业内长租公寓的一个惯例，大概的服务费用是月租金的10%—15%之间，从基本乘法可以看出租金价格越高，服务溢价收益越高。

未来租金增长收益：行业惯例中，每间房会按照2%-5%的折旧成本来核算房租的增长区间，每年都会有一个增长。

2、房客衍生服务收益，前景看似后可预见距离远

社群服务收益：社群服务是长租公寓中商业模式里比较常见的一种，越大体量的长租客群，越能体现出社群的价值，而因为社群实现商业价值的可能性值得进一步探索，小体量的长租公寓基本属于付出，没有收益。

O2O服务收益：以人群打通O2O生活服务，看似在前景的设计上非常好，但是如果没有达到一定的体量，第三方接入收益基本为零，新从业者也可以忽略不计。

消费信贷和长租产品金融投资：金融产品的计入是已经形成了非常稳定的客群和信用体系后才能涉及的，目前小型品牌公寓要接入金融服务的难度很大，一定程度上来讲，对于小型品牌公寓也属于忽略不计的方面。

种种迹象表明，新从业者最快速入行的模式是快速出产品出租，进入正循环的现金流，在服务的过程中提升团队服务能力，根据用户需求和未来产品的发展设计后期的迭代产品快速入门。随着团队能力的逐步升级，产品进入成熟化运作并进行体量的再次升级。不得不再次提醒的是，外行看热闹，内行看门道，只要体系一旦成熟就是不断的试水和优化，等最终的结果就是失去市场。

在适度的长篇论述里，试图用真实的例子理一理长租从业者中传染上的资本MERS中找到病因，对症下药，但是你会发现目前已经迷失的从业者还在自得其乐的资本狂欢中无法自拔。某种意义上来讲，这个行业不管从业者如何浮躁，其做产品的本质和做服务的热情，也或多或少对我们社会某些存在的社会底层问题带来一些改变：

第一、吸纳人才，促进流动人口登记

有业内资深从业人士说到，一个城市有多少品牌化的长租公寓就代表这座城市有多少创新创造的年轻活力。虽然在一定程度上他的话显得偏执，但是从目前反应的数据来看，北上广深无疑是中国品牌公寓中聚集地，素有中国第五城的成都目前品牌公寓的拥有量也在急剧上涨。

人的衣食住行中，住在第三位，马斯洛需求原理的第一二层也反应出了住是特别重要的一点。中国人宿有住来家之首重，古语中也有先成家后立业之说。不难看出，在深刻人的需求和现实环境里，北上广深成人才的拥有量确实居于首位。

如果长租行业一旦进入了正规化、专业化、系统化运营，那么例如九猪一样的服务商衔接住政府的流动人口登记，一种程度是促进政府的公共事业的效率提升，为社会的稳定和长治久安也会有一定的贡献。

第二、旧房改造，降低政府改造压力

旧房改造一直是长租公寓中很常见的一种房屋升值的方法，在北上广深都有一些大型的品牌公寓是收纳政府或者常见的老楼进行二次改造升级出租，在降低社会资源浪费的同时，还极大的促进了旧房改造的效率。目前全国几十个一二线城市中，有相当多因为规划或者行政决策控制下来得优良房源还又待二次开发和运营，而品牌公寓商的出现则为这一浪费资源的情况带来了解决方案。

第三、降低控制率，提高城市人口居住面积

2008年，房改楼调以后，城市化规划建设的新楼盘无法售出，房地产商面临极大的资金压力和空置困惑。还有在房改前期，许多投资人购买的投资房多数都处于空置的状态。在一些一二线城市的楼盘里，到夜晚开灯率不足30%，空置房现象明显。

长租品牌公寓使用的模式是用代运营或者房东拿房模式进行清水房源的装修和出租，那么一定程度上品牌公寓的接入会一定程度在这些浪费的空置房源期找到新的解决方法。租住人员从之前的地下室回到了正常的租住房间，那人均使用面积一定程度上也会有了很大的提高。

第四、为社会公积金租房服务提供样板

2015年，国家为估计房地产发展，提供了多样的公积金使用方法，租房使用公积金成为现实。而品牌长租公寓商，有现成的系统，有现成的服务，有现成的监控体系，如果开放审核接口给专门的长租品牌公寓服务商后，政府负责互联网+下的资金发放和监管，也极大的为公共服务效率提供了便利。品牌公寓从业者也从简单的改建变成代运营，为最大化增加服务效果和体验，给房东带来利润。

第五、规范租房合同，租住双方关系平等化

租房在租客一直处于劣势的位置，首先是租客没有合同签订的主动权。如果租房进入合适的政策法规中，租客也从一定程度上会得到更多的保护。长租品牌公寓的透明化，也会引入更多的社会力量进行行业监督和行业自律。

不管怎么讲，对于目前的长租品牌公寓从业者而言，诸多走在政策边缘的事情还是有待进一步的确认和考证：

1）政策不明朗，没有给予长租品牌公寓从业者（职业二房东）合适的法律依据；

2）房源打造允许模型政策未公开，没有对房源模型（N+）的模式有一个借鉴；

3）空置清水房源渠道散乱，没有公开透明的法律渠道；

4）租房金融支持政策不明朗，小品牌公寓从业者发展能力受限。

在行业诸多不确定因素的情况下，蜂拥而至的行业者就证明了这个行业确实存在的巨大行业机会。根据国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》2014版，中国流动人口规模2014年已达2.45亿，其中超过77%为80后，72%的流动人口通过租房居住，2013年承受的房租平均每月1051元。

2.45亿人*72%租房率*1051元/月*12月=22247亿元市场规模

2.45亿人*72%租房率≈1.764亿租房流动人口

超过77%为80后，超过1.7亿租房青年，超过20000亿青年租房市场现状。

长租公寓中，现在主流的模式是从房东手里拿房后通过适当的改造并配套衍生服务赚钱，这种模式属于重资产，但是相对来讲对初级从业者属于比较稳妥的类型。而除此之外，也有：

1）开发商建造+装修——个人业主持有——运营公司租入+运营（例如成都优客逸家、上海青客、南京魔方、西安核桃等）；

2）开发商建造——机构业主持有+装修——运营公司运营(例如北京寓见Home等)；

3）开发商建造——业主持有——基金公司租入+出资装修——运营公司实施装修+运营(例如广州协众等)；

4）所有环节协同作业（例如广州You+等）

2015年，正是1990年生的人25岁时，毕业了刚工作不久，开始有稳定的租房需求，而90后人在优越的条件下长大，是不能接受现在市场上的很差的居住体验的。那么，到了更追求生活品质的95后25岁时，也就是2020年之后，这个需求会更加强烈。鉴于消费升级大背景和年轻一代的消费需求，具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定会逐步替代传统的租房业态，剩下只是替代速度问题。

机遇和挑战的背后，我们再在这个行业的风口上再反思一下这个领域可能存在的以下四大挑战，以备于更好的从业和发展:

1）房源选点问题，获取房源成本问题；

2）分销渠道和营销费用问题，空置率和周转率问题；

3）隔间能耗计算问题，IT系统问题；

4）盘源和远期租金上涨预测问题，实现盈利问题；

目前业内比较领先的几家长租公寓服务商之一九猪提出了比较领先的互联网+解决方案，就是以房源为中心进行智能化和金融化的便捷生活服务，未来很美未来很好，而关于长租的未来他们正在开始起航和搅局。（本文独家首发钛媒体）

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