6月20日，1年期贷款市场报价利率（LPR）下降10个基点至3.55%，5年期以上LPR下降10个基点至4.2%。受此影响，根据目前商业性个人住房贷款利率的政策下限，首套房利率下限为“5年期以上LPR减20个基点”，即从4.1%降至4%，二套房利率下限为“5年期以上LPR加60个基点”，即从4.9%降至4.8%。
尽管房贷利率的政策下限下降了，但具体到不同城市，房贷利率走势将有所差别，实际执行的房贷利率可能更低。中国人民银行货币政策司司长邹澜曾表示，在“首套住房贷款利率政策动态调整机制”的作用下，截至今年3月末，已有83个城市下调了首套房贷利率下限，约低于全国下限10个到40个基点，低至3.7%到4%；此外，12个城市取消了首套房贷利率下限。
从整体看，今年以来，在多项政策措施推动下，房贷利率持续下行。3月份新发放个人住房贷款利率为4.14%，同比下降1.35个百分点。贝壳研究院最新数据显示，6月份贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，二套主流房贷利率平均为4.91%，均与上月基本持平。其中，6月份首套、二套主流房贷利率分别较去年同期回落42个基点、17个基点。
此次房贷利率为何再降？从5月份统计数据看，当前我国经济运行整体回升向好，但经济恢复基础尚不稳固。日前召开的国务院常务会议明确提出，要进一步稳定社会预期，提振发展信心，激发市场活力，推动经济运行持续回升向好。“LPR下降有助于进一步降低企业融资成本，提振经营主体的信心与预期，促进信贷有效需求回升，帮助企业加快恢复和稳健运行，进而带动投资修复性增长。”中国民生银行首席经济学家温彬说。
稳定预期是关键
当前，需求不稳已成为制约房地产市场恢复的主要因素之一。“今年二三月份，随着经济恢复常态化运行，前期受到压抑的住房需求较快释放，房地产市场出现了一定反弹，但随着经济运行逐步恢复到正常轨道，房地产市场也逐步进入常态化恢复运行态势。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖说。
反映到具体数据上，商品房销售面积、销售额均有所下滑，房价也在一定程度有所下降。前5个月，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，较前4个月0.4%的降幅有所扩大；商品房销售额49787亿元，增长8.4%，较前4个月8.8%的涨幅有所收窄。5月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落，二手住宅环比下降。“新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市分别有46个和15个，比上月分别减少16个和21个。”国家统计局城市司首席统计师绳国庆说。
需求不稳主要受三方面因素影响，即收入预期、房价预期、市场风险。“收入预期不稳导致居民的支出意愿不足，房价波动也在一定程度上改变了‘只涨不跌’的预期，部分购房者因此持观望态度，二者共同造成居民部门的购房支出意愿下降。”上海金融与发展实验室主任曾刚表示，此外，由于此前部分房屋无法按时交付、烂尾，部分居民对一手房风险的担忧有所上升，也影响了购房意愿。
“需求不足，房地产企业的销售就难以修复，资金回笼难，房企的高负债、甚至债务风险也就难以化解，将进一步导致房地产开发投资下滑。”曾刚说。
综合施策提振信心
值得注意的是，此次房贷利率下降不仅涉及新发放贷款、首套房贷款，还覆盖了存量贷款、二套房贷款，涉及面更广、影响更大。“LPR下降有助于降低存量房贷利率，延缓居民降杠杆节奏，节约房贷利息，稳定消费预期。”温彬说。
具体来看，对于已购房群体来说，假设其购买的是首套房，商业性个人住房贷款100万元、期限30年、等额本息还款，那么购房者的月供将减少约57元；若为二套房，月供将减少约60元。对于准备入市的新购房者来说，由于目前部分城市已下调、取消首套房利率下限，其房贷利率可能在3.7%至4%的基础上进一步下行。
“但也要看到，除了贷款价格，影响居民购房意愿的因素还有收入预期、房价预期、保交楼等，因此，要综合施策，多措并举稳定房地产市场信心。”曾刚说，一是维持优质房企的流动性，满足其合理融资需求，避免风险传导；二是因地制宜，进一步优化、执行好差别化住房信贷政策，释放合理住房需求；三是探索适度加大金融政策层面的支持力度。“还要持续做好稳就业工作，落实落细就业优先政策，改善居民的收入预期，提升各类主体信心。”中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏说。
“下阶段，随着经济恢复向好，政策显效，市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。”付凌晖说。