八月底，央行和金融监管总局发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
1、存量房贷利率最低能降到多少？
先说结论：首套房贷利率的加点-官方下限的加点=可降的空间。
我们以中行的公告为例，来看下存量房贷利率怎么调整？
简单点理解就是：按照符合规定的利率下限调整，可以下调到贷款当年的政策最低水平。
具体怎么理解这个“调整规则呢”？
从公告中披露的调整规则来看：
①22年5月14日前(包括19年10月7日前)发放的房贷，直接调低至LPR(全国最低下限)或发放时当地首套房贷利率下限，二者最大值。
②22年5月15日至23年8月31日发放的房贷，直接调低至LPR-20(全国最低下限)或发放时当地首套房贷利率下限，二者最大值。
听起来还是挺复杂的。
我们先来看一下房贷利率的组成：
房贷利率=基准利率LPR(每年1月1日调整一次)+BP基点(不变)
目前最新的5年期LPR是4.2%。
而BP基点是由地方和贷款银行自行调整，各地各个银行各个时期都不同，10基点=0.1%，100基点=1%。
为什么会这么复杂呢？主要是以前为了抑制炒房，现在是合理松绑，同时缓解“提前还贷潮”。
央妈也统一梳理了近几年全国各城市执行的首套房贷利率下限，一般来说，大部分城市基本都是以五年期LPR水平为利率下限。
只有少数省会城市和北上深广的首套房贷利率下限会高于5年期LPR，也就是要LPR+基点。
下表是四大一线城市近几年执行的首套房贷利率下限。
不好意思，执行首套房贷利率下限的银行，额度很快就用完了。
有房贷额度的银行，不好意思，要加点，也就是我们上面说到的绩点，而且还是在首套房贷利率下限的基础上加基点，不是在LPR的基础上加基点。
有了今年这波政策以后，银行部分的加点就被减免了，直接下调到贷款当年的政策最低水平。
建议大家可以回去看看自己的首套房房贷合同，如果是高于目前央妈公布的贷款当年政策最低水平，那你的房贷利率就会下调了。
建行也给大家举了个例子。
另外说一点：如果你的首套房贷利率已经低于5年期LPR，那就没有下调的空间了。
2、9月25日由银行主动调整，大部分借款人无需申请。
正常来讲，银行的房贷利率都是在每年的1月1日进行调整，一年只调整一次。
而这一次是央妈推动各大银行在9月25日提前帮大家调整，推动银行让利给借款人。
根据各家银行公告，对于符合条件的存量首套房贷利率，将采用变更合同利率的方式，于9月25日起统一批量下调，无需借款人申请，新利率即日生效。
对于发放时不符合首套住房标准，但现在符合标准的存量二套房贷，借款人需要向银行申请，还必须提供首套住房有关证明材料。
3、之前选择了固定利率的借款人，在不在本轮存量房贷利率下调的范围内？
这次也可以选择转换成LPR利率，但需要自己向银行提出申请。
4、还要不要提前还贷？
主要取决于你的经营性收益和理财投资收益，能否跑赢房贷利率水平。
菜基看了下中证偏股型基金指数(930950)和沪深300近5年来的收益表现，大家可以作为参考。
对于普通人来说，提前还房贷，不失为一个比较好的理财手段。
当然你也可以考虑进行大方向上的择时，在市场行情比较差的时候理财，在市场行情比较好的时候，获利卖出还房贷。
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