大家好，我是去年年底刚回国的阿拉蕾。
在日本留学工作生活十几年，有在关西和关东两边居住工作和生活的经验，除了会讲标准的日语之外，大阪话、和歌山话和关西话我也各个都能讲，和日本本地老爷爷老奶奶交流无障碍。
日本武藏野大学硕士毕业，拥有日本永住以及10年日本房地产就职经验，在职公司皆为日本人开的房地产公司。有租赁和房地产投资的销售经验，也有日本房地产公司国际课从事过翻译以及法人对接业务的经验。之前在日本主要给日本的公务员以及上班族等做投资房地产的资产配置。
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此外，今晚7点，我在成竹日本直播间有一场直播，和大家聊聊如何去日本生活的话题，感兴趣的朋友，点击预约，今晚直播间见。
而阿拉蕾这边关于日本地震保险的咨询也变多了。大家纷纷担心起了自己在日本所购买的房地产是否安全，主动要求加入“地震保险”。
大家可以放心，在成竹购买的房地产，火灾地震险都是加入的。
所以这一期，阿拉蕾想要和大家聊聊日本的“火灾保险”和“地震保险”。
在这之前，阿拉蕾想要很诚恳的跟大家说一件事。
日本人从一出生起就被告知“日本是一个岛国，并且常年多灾多难，自然灾害无法避免。”
而作为日本房产的投资客，阿拉蕾也希望大家能明白这一点。日本的自然灾害，不管是地震，火山爆发，海啸又或者是台风等，都是无法避免，年复一年一再重复的上演。
这是无可奈何的一件事，您们既然看到日本经济大好，选择投资日本，先要接受的就是日本的“多灾多难”。
上周有好几个小伙伴问我——
“阿拉蕾，那你有什么能解决的办法么？可不可以给大家说一下？”
“阿拉蕾，我，不是神，对于天灾人祸没有任何可以解决的方法！”
但是也很感谢问这个问题的小伙伴的信任，竟然相信我有能力可以解决这个问题。
如果说阿拉蕾能帮大家解决的，大概只有万一天灾来临时，如何能让保障最大化，损失最小化了吧。
首先日本有三大地震，它们分别是“東海地震、東南海地震、南海地震”。差不多都是每隔100年～150年来一次。
这次的南海地震就是其中之一，并且最新的一次地震还没有到来，但是，阿拉蕾可以很肯定的告诉大家，这次虽然警报解除了，没有来，但它终将回来的！
阿拉蕾的学生时代，日本语言学校是在关西上的。距离大阪坐快速电车差不多一个小时，日本和歌山县和歌山市内。而和歌山县呢，就是那个一旦南海大地震爆发引发海啸的话，就是海啸重灾区的地方！
阿拉蕾从那会儿上学的时候开始，学校就每个学期会组织去和歌山市的消防局参加地震演习和一些地震避难小常识的培训。
住在那的所有日本人谈起对于未知的南海大地震，总会说着“该来的总会来的，没办法的”。对于地震大家都非常淡定。
我曾经问过他们，包括这次地震警报也发消息表示关心顺便又问他们“不怕么？万一地震真的来了怎么办？”
所有生活在那的日本朋友给我的回复都大同小异，“怕呀，可是没办法呀。该来的总会来的，这次没来下次也会来。只能买好水啊，食物啊，药品等，做好灾害来需要避难是的一切准备咯”。
所以日本人家里，几乎大家都会备一个小书包，里面放着瓶装水，可以长期保存的压缩饼干，家用型药品，手电筒，绳子，手套，纸巾，湿纸巾，塑料袋，雨衣，口罩，简易上厕所的袋子等等。
甚至这些防灾的配套东西，大大小小的商店和网站都可以购买，就连无印良品也不例外！
所以，就和提前购买防灾用品是一样的，投资日本房地产之前也需要在灾难来临之前做好准备。我们能做的就只有这些。
首先来聊聊“火灾保险”。
“火灾保险“是大部分日本人都有加入的保险。不止作为房东或者户主的被要求购买，就连租住的租客也会被要求购买火灾保险。
可能有些日本人会认为“我绝对不会引起火灾，所以不需要火灾保险”，但如果要贷款购买公寓，那么必须加入以建筑物为对象的火灾保险。
因为住宅贷款是以建筑物作为担保的，如果因灾害或事故导致建筑物消失，担保也就不复存在了。据统计，家庭火灾保险的加入率大约为80%。
另外，住在公寓里，即使自己不引起火灾，也有可能因为别人家的火灾而受到损害。
日本有一项名为“失火责任法”的法律，如果别人的火灾导致你的建筑物或财产受损，如果对方没有故意或重大过失，你是不能要求赔偿的。即使是别人家的火灾，如果不通过自己的保险来应对，可能也必须自己承担损失。火灾保险可以补偿因别人家的火灾造成的损害，所以可以放心。
阿拉蕾之前在日本的房地产公司上班时，就有顾客购买的物件发生火灾，好在顾客和住在里面的租客都有购买火灾保险。所以后来火灾的保险补偿了所有室内的重新装修费用。没有造成什么损失。所以火灾保险还是非常有用的。
但是，是否包括火灾以外的损害，例如盗窃损害等的补偿，投保人可以自由选择。根据自己的需要自由组合想要的补偿是不错的选择。
第一次加入火灾保险时，通常和住宅贷款一起被推荐，所以很多人都可能在什么都不知道的情况下就已经加入火灾保险。（如果觉得保费太高，或者想要附加不同的条款，可以在更新保险时考虑选择不同的保险。）
同样的，全款购买海外房地产的情况下，一般也是在购买的房地产物件的时候就已经加入了最基础的“火灾保险”。
举个例子，以下为sony损保的火灾保险。那两个圆圈的是必须加入的，一个与安全的则是可以自行选择的。
可以看到，建筑物本身的“火灾，落雷，破裂，爆发”是必须加入的，而风灾（例如台风），冰雹，雪灾，水灾等自然灾害，还有漏水啊，外部的撞击，偷盗以及对于家中财产的投保则是选择性加入的。
一般大部分购买日本房地产的小伙伴，不管日本人还是外国人都在不知不觉中加入的是“火灾，落雷，破裂，爆发”，选择性加入其他的人非常少。
阿拉蕾记得前年东京新闻里就报道过，关东的一场日本史上最大级别台风，没有吹倒千叶的一户建，却吹倒了某一户建旁边的电线杆，一下子砸在了一对夫妻的一户建上，好在两夫妻和还在襁褓的婴儿幸免于难。但这对夫妻刚贷款购买一户建不到两年。可是火灾保险只加入了最基础的，没有加入“风灾”又或是“外部冲击”这一项，所以电线杆压坏的无法在住人的一户建没有办法得到任何保险的补偿保障，而贷款依旧在，求人无门，无家可归，陷入了金钱的地狱。
所以说，这些选择项对于日本人来说也是非常需要的。
那“火灾保险”是多少年付一次呢？
根据新的火灾保险制度，最长为5年，月付一次性付都可以。（之前有10年的，价格相对来说比较优惠，但是火灾保险更改了制度，现在没有了！）
另外需要补充的是在自然灾害中，地震、火山爆发、海啸等造成的火灾损害，“火灾保险“不会补偿，需要加入“地震保险”才能得到补偿。
什么意思？就是如果是由地震引起的火灾，火灾保险不会补偿！如果没加入“地震保险”保险金为0。
接下来，我们聊聊“地震保险”。
“地震保险”在日本不是强制加入的，大家可以自由选择。
“火灾保险”对于借贷款的人来说是强制的。
但“地震保险”也不能单独加入，需要和“火灾保险”一起加入。
也就是说如果您没有加入“火灾保险”，则不能加入“地震保险”。
大家都知道日本在1981年以后的建筑审核中提高了耐震指数。
1981年6月1日开始，日本实行了「新耐震基准」。「新耐震基准」的标准是震度在6强～7级的程度，它可以保证房屋不会倒塌或者崩坏，比之前的「旧新耐震基准」更严格了。
所以很多日本人认为“新耐震基准”非常的安全，都没有加入“地震保险”。
但在2011年，东日本大地震之后，“地震保险“的加入率开始增高。
特别是发生地震的宫城县地区，在2021年达到了88.7%。
而东京都的话，则是日本47个都道府县中加入率最低的城市，名列倒数第四，2021年的加入率为62.1%。
而在2022年的统计中，宫城县的加入率依旧是全日本最高的，达到了89.3%，东京则是又落后了一名，加入率下降到了61.9%，名列47个都道府县的倒数第3！
也许中国的小伙伴会对东京在“地震保险”加入中的表现感到震惊，那为何东京会这么低呢？
因为根据地域的不同，“地震保险”的金额不同，东京的“地震保险”金额属于日本都道府县中最贵的，所以加入的日本人变少了是原因之一。
地震保险并不是必须加入的。
那我们真的可以不加入吗？
接着让让阿拉蕾带大家了解一下地震保险的利弊。
地震保险的优点：
1.在灾害发生时，可以迅速获得现金。
2.即使有地震、火山爆发或海啸造成的损害，除了"灾民生活重建支援制度"外，没有其他公共援助可以为房屋损害提供补助金，但如果加入地震保险，可以自助努力。
3.对于公寓，有至少10%到最多50%的保险费折扣制度。
不管在哪家保险公司加入，补偿内容或保险费都是相同的，所以不需要比较考虑。但是，如果附加在住宅金融支援机构特约火灾保险上的地震保险，保险费可能会有所不同。
让我们来看看地震保险补偿的损害示例包括：
地震引发火灾导致房屋被全部烧毁（包括蔓延的火灾）。
地震导致房屋倒塌
火山爆发导致房屋损坏
海啸导致房屋被冲走
地震导致房屋被掩埋
如果地震导致住所倒塌，又或者类似于2011年东日本大地震所引起的海啸冲走了房屋等，是否加入地震保险将大大影响之后生活恢复的容易程度。
地震保险与火灾保险相比，保险费可能感觉较高，但反过来说，这也意味着损害更容易发生。所以这也是为什么发生海啸的重灾区“宫城县”在地震保险的加入率上会一绝骑尘！
当年海啸发生后，电视里报道的灾后重建中，就有很多的家庭是因为没有加入“地震保险”而无法得到补助，导致没有资金重建家园，或是重新过上安稳的生活，需要颠沛流离。
所以如果可能的话，还是希望加入比较好！
对日本人来说从年付保险费来看，可能会感觉很贵，但如果分摊到每个月，应该和生命保险费没有太大差别。
所以通常房地产公司也会建议顾客通过重新审视生命保险等的方式来看待“地震保险”，这样会比较容易加入。
毕竟“地震保险”是对万一灾害来临时自己利益的一种保护。
但在这里阿拉蕾还要告诉大家的是，地震保险的缺点除了保险费有点高之外，仅靠“地震保险”收到的钱也不足以支付起全部重建家园的费用！只有火灾保险的50%。虽然在重大灾害来临前会有点杯水车薪，但毕竟有大于无！
最后还要给大家的建议是，如果非常担心日本地震，建议在预算充足的情况下可以选择次新一点，并且建筑公司是非常有名的那种塔楼。其次就是尽量不要买填海造地的地域的房地产，以及能看到大海的海景房。
填海造地的区域，海景房，说实话，这都是中国炒房客最喜欢投资的地区。而日本人大概是处于本能的对地震以及海啸的敬畏，一般投资都远离这些区域。
懂的人自然懂得阿拉蕾这句话背后的深意。
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