住宅库存创5年新高，三四线城市成重灾区
一、库存
1、100城库存：为2016年8月以来的最高值
图1100城新建商品住宅库存面积
2、供求关系：交易六连跌加剧供求矛盾
11月份，100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量为3437万平方米，呈现了“供大于求”的态势。当前供求关系中，最大的问题就是市场成交数据非常疲软，目前已出现连续6个月环比下跌的现象。市场交易行情非常糟糕，此类压力下，供求矛盾会进一步加剧，使得去库存压力和企业债务压力进一步放大。
3、城市结构：三四线城市库存积压最明显
截至11月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3052、26571和22487万平方米，环比增速分别为3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分别为-2.9%、-0.9%和6.7%。城市结构方面，三四线城市库存攀升的态势最明显，其出现了连续37个月库存规模同比正增长的态势，说明相比一二线城市，三四线城市库存积压的现象最明显。数据显示，当前三四线城市库存，是2016年7月份以来的最高值，即创下5年来的新高。从库存风险的角度看，三四线城市是最大的。
图3一、二、三四线城市新建商品住宅库存面积
4、城市排行：57个城市库存出现同比正增长
截至11月底，100个城市中，有57个城市库存出现了同比正增长现象，剩下的43个城市则出现了同比下降现象。具体城市看，韶关、惠州和东莞三个城市的库存同比正增长现象最为明显，增速分别为57%、43%和41%。而包括济南、马鞍山和岳阳的库存下滑速度较快。
不同城市库存上升和下降的逻辑略有差异。以惠州为例，其今年购房政策明显收紧，加之疫情影响，海景房认购市场明显萎缩，各类降价促销的动作也比较多。而从下降的城市名单看，以岳阳为例，此前部分房企加快项目促销，出现了各类违规降价和大幅度降价的做法，此类操作客观上提振了市场交易量，使得库存数据明显减少。总体上看，库存抬升的城市，更多的还是三四线城市。
表1100城新建商品住宅库存面积同比增速排序
二、存销比
1、100城存销比：下半年快速拉升
2、城市结构：百城库存压力主要源于三四线城市
11月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为10.2、11.9和13.8个月。相对来说，三四线城市存销比最高。最近两个月的数据显示，其存销比均位于12个月以上的水平，且明显大于一二线城市。从市场消化能力看，今年10月份三四线城市交易量还不错，但是11月份又出现了下滑。销售数据总体偏弱，且没有一二线城市充裕的外来购房需求做支撑，所以存销比容易放大。三四线城市成为当前库存积压的重灾区。
图5一、二、三四线城市新建商品住宅存销比
3、城市排行：8个三四线城市去化周期明显偏大
从排序中可以看出，包括西宁、洛阳和舟山等城市的去化周期相对较大。统计显示，在去化周期较高的10个城市中，有8个城市是三四线城市，包括洛阳、舟山、威海、江阴、芜湖、固安、烟台和韶关。这也要求此类城市后续注意去化周期的压力，主动创造更好的去库存环境。另外从去化周期相对低的城市看，包括珠海、杭州和济南等表现较好。以珠海为例，其今年销售市场表现不错，如横琴合作区的交易量明显超过去年水平，进而使得去化速度较快。
三、结论与趋势
从近期全国各个三四线城市的表现看，出现了一些积极去库存、刺激购房需求的新政策，包括：南通海安对改善型购房需求给予补贴、重庆万州在房交会上明确实行契税减半补贴、河南新乡落实契税补贴20%政策、荆门对大学生在中心城区购房给予一次性购房补贴、保定取消被动式超低能耗建筑商品房限购政策等。此类政策说明三四线城市的去库存压力较大，各地政府主动营造更好的房屋销售环境，助力房企去库存。12月6日，中央政治局明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。房地产基调调整下，预计12月份和明年一季度，全国三四线城市会在购房政策方面进行更大松绑，以激活刚需和改善型购房需求，真正缓解去库存的压力。
附注：
1、100个城市按一、二、三四线城市划分如下。
4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。
2、本报告定义，住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。
3、本报告定义：库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。
编辑:李洋洋责编:肖雯编审:黄娟
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