印发《随州市住宅物业服务成本计价测算报告》的通知
各物业服务企业、有关单位:
特此通知。
附件：随州市住宅物业服务成本计价测算报告
随州市物业管理协会
2023年6月29日
随州市住宅物业服务成本计价测算报告
一、适用范围
1.本测算成果适用于随州市范围内普通住宅项目后期物业服务(指前期物业服务合同到期后，业主大会依法续聘或者重新选聘物业服务企业所提供的物业服务)年度成本的计算。
2.物业服务标准超出《关于公布市城区住宅前期物业服务收费标准和服务等级标准的通知》的，可参考调整。
二、工程量计算规则
1.“综合客户服务”工程量，按总户数计算。
2.“日常检查及维保”工程量，按室内物业共用部位(即地上公共部位建筑面积+地下室建筑面积)计算。其中，地上公共部位建筑面积=地上建筑面积×公摊比例(下同)。
3.“出入管理”和“巡逻安保”工程量，按物业共用部位(即地上公共部位建筑面积+地下室建筑面积+室外公共区域占地面积)计算。其中，室外公共区域占地面积=总占地面积×(1-建筑密度)。
4.“卫生保洁”工程量，按物业共用部位(即地上公共部位建筑面积+地下室建筑面积+室外公共区域占地面积)计算。其中，室外公共区域占地面积=总占地面积×(1-建筑密度)。
5.“绿化养护”工程量，按室外绿化总面积计算。
1.人工单价按照《关于调整我省现行建设工程计价依据定额人工单价的通知》(厅头〔2021〕2263号)中的工日单价，折算为年度工资收入进行取定。年工资取定为:
(1)普工年工资=104元/工日×(365-115)天=26000元;
(2)技工年工资=160元/工日×(365-115)天=40000元。
(3)高级技工年工资=241元/工日×(365-115)天=60250元。
其中，委托人对物业服务人员配置的年龄结构、学历等作出特定要求的，人工单价可结合具体情况进行协商调整。
2.物业服务成本中材料、机械、管理费等成本核算，以人工费为基数，一级按综合费率50%计提，二级按综合费率50%计提，三级综合费率30%计提。
3.物业服务增值税税率按6%取定，计取基数为“人工费+材料费+机械费+管理费”。
5.“日常检查及维保”工作内容中未包含电梯、消防等应当委托具备相应资质维保单位维保的费用，发生时可通过市场询价另计，计取增值税后单独列项，计入物业服务成本。
6.本通知不包括启用住宅专项维修资金的大中修、更新、改造等费用。
7.本通知自印发之日起试行，试用期1年。试行期间，上级主管部门有新规定的，从其规定。
随州市住宅物业服务成本计价参考
一、综合管理服务
1.综合客户服务
工作内容:1.专职客服人员提供接待服务。
2.受理投诉并回复处理。
3.开展客户服务及访问调查。
4.开展宣传及文化建设。
计量单位：每500户
二、物业共用部位与共用设施设备管理
1.日常检查及维保
工作内容:1.对物业区域内房屋及附属设施、标识等巡视检查。
2.对公共照明设施、供水供电设施设备、安防设施设备、排水设施设备、通风设施设备等管理。
3.对装修施工现场巡视检查。
计量单位：每1万平方米
三、公共秩序维护服务
1.出入管理和巡逻安保
工作内容:1.主出入口有专人24小时值班重点区域、重点部位巡逻，并做好记录。
3.处理巡逻中发现的异常情况。
4.开展消防演练、疫情防控管理。
四、环境卫生保洁服务
1.卫生保洁
工作内容:1.楼道楼梯、大堂和首层电梯前室、楼内设施、可人共用屋面或平台、道路和公共场地保洁。
2.电梯、明沟和绿地、水景保洁，四害消杀。
计量单位:每1万平方米
五、绿化养护服务服务
1.园林绿化养护
工作内容:整型修剪、除草、施肥、浇灌与排水、补植、病虫及灾害防治。