上一节我们详细讲了一个招拍挂项目的动态测算，那么这一节的主题是动态测算的评价指标——IRR
我认为投资人员对于IRR只需要知道三件事：
什么是IRR怎么算？报错的情况怎么办
IRR（又叫内部收益率）
百度定义：内部收益率（InternalRateofReturn(IRR)），就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率
金融教科书上讲就是NPV=0时候的折现率
其实我觉得对于IRR只需要知道三件事就可以了：
第一、什么是IRR？
我自己总结的,简单来说，，一个项目的IRR就是自有资金投入的年化收益率
就跟你买理财产品，上面标的“年化收益率”差不多一个意思
这是滚动的，复利的
第二、怎么计算IRR
不要用手算，直接excel用公式“=IRR(现金流)”
一秒钟出来
以上图为例：先列出2019年~2023年现金流，再用IRR公式
公式是'=IRR（现金流）'
这个IRR计算结果是12%
那么在房地产项目动态测算表里怎么计算IRR？
这里需要注意两点：
1、我们的动态测算表是季度数据，如果要算年度的IRR，公式如下
年度IRR=季度IRR*4
或者
年度IRR=（1+季度IRR）^4-1
（后面这个考虑了复利，更准确些）
2、IRR分为全投资IRR，和融资后IRR
全投资IRR指的是不考虑融资的，现金流取的是“经营性净现金流”
融资后IRR指的是对外融资以后的，现金流取的是“融资后净现金流”
以我们上次做的动态测算为例：
计算过程如图:
全投资IRR=（1+IRR(经营性现金流)）4-1，最后结果是54%
融资后IRR=（1+IRR(融资后现金流)）4-1，最后结果是80%
那么全投资IRR和融资后IRR谁更高呢？
一般来讲，如果融资利息<全投资IRR，
那么融资后IRR>全投资IRR
相当于，本身项目很赚钱，你借了更便宜的钱，用了杠杆，自有资金的回报率变得更高
相反，如果融资利息>全投资IRR，
那么融资后IRR可能<全投资IRR
也就是说，本身项目不太赚钱，结果你还借了很贵的钱来运作这个项目，那自有资金更不赚钱了
所以记住一句话：
第三、IRR报错或者算错怎么办？
我们先看两个例子：
第一个IRR算不出来
第二个IRR算出来了，但肯定是错的，因为这个现金流合计6000万，相当于赚了6000万，结果内部回报率还是负的，不可能嘛
以上这些是因为你算错了吗？
其实并没有！
这些现象全部都是正！常！的！
因为IRR这个指标本来就不是一个100%靠谱的指标！
如果要想IRR准确靠谱，现金流要满足一个条件，就是先负后正，也就是说前面都是投入，后面都收获
如果不满足这个条件，那么IRR有可能靠谱，有可能是多解，有可能报错算不出来
而很不幸，房地产项目恰恰很难满足这个条件！
因为房地产项目都是后期清税的，大部分项目是先负，后正，后负
以我们上节的动态现金流为例
前面是负的（投入土地款和建安成本），中间是正的（有销售回款和融资款进来），最后是负的（还融资，清税、以及付工程尾款）。这种情况下，IRR是有可能出现错误的答案，或者报错。
那么我们实操中，现金流不符合先负后正，应该怎么解决呢？
换个指标？
当然也没问题，公司自己用别的指标或者创造几个指标，可能更准确，比如NPV就不错
但是尴尬的地方在于，你出去跟别人沟通，很可能理解不同
特别是金融机构，基本都是要看IRR的
所以我个人认为还是要算IRR,在此基础上再加别的辅助性指标
我个人的实操解决方案如下：
如果出来的数值是正的，而且逻辑上靠谱，就不用管，这个IRR应该是对的
如果出来的数值明显不对，或者根本算不出来，那么可以调现金流强行计算
我的方法是把现金流粘到另外一个地方，把后面那些负的改到前面去，相当于提前还融资，提前清税，强行让IRR能算得出来
由于支出提前了，这样算出来的IRR肯定比真实的IRR低，只能凑合用，算是保守计算
以上就是我认为房地产投资人员需要知道的所有IRR知识
下面说个题外话，计算IRR在生活中非常有用，可以拿来算你的理财产品，保险产品
比如某个分红类保险产品，每年存1万，存10年，从第5年开始每年可以领一些资金，本金到60岁可以全部取出
初一看超划算啊，本金都可以取，每年还可以领钱
但是你自己用IRR拉一下现金流，IRR可能还不如银行固定存款利息
另一个题外话是：现金流还可以在家庭理财中应用
我会每年做一次家庭的现金流量表预测，当然都是大数，不会去预测每个月买菜要花多少钱，每年年初做收入、支出、投资的大数，得到一个预测值
然后每个月填一次实际的累计净现金流作为比对。
这样对于自己的家庭财务状况会有清晰的了解，也便于适时调整投资和支出构成
这一节IRR需要知道的三件事，比较轻松。下一节也是一个轻松的话题，我们来看一下怎么快速比较不同项目的现金流，也会顺便说一下对房地产这个行业性质的理解：）